cincon
Construindo bons negócios
Estudo de lançamento · Assis / SP

Em frente à UNESP.
Do seu lado, o melhor negócio.

60 studios de padrão acessível no Portal de São Francisco, colados no campus da UNESP. Um produto simples de viver e simples de rentabilizar — pensado para o investidor que reconhece um bom negócio.

60
unidades
25 m²
área privativa
R$ 220 mil
ticket estimado
400 m
da UNESP
Ficha técnica

O empreendimento

Consolidação do que já foi definido com o cliente sobre o produto físico.

Localização
Assis, SP — a 400 metros da entrada da UNESP. Bairro Portal de São Francisco, Rua Isabel de Oliveira Binato, nº 600 (a confirmar).
Tipologia
Studios de 25 m². Versão Garden: 25 m² + 6,90 m² de área descoberta.
Configuração
Cozinha, banheiro, quarto e espaço para mesa/cadeira. Conceito aberto, adaptável para uma ou duas pessoas.
Unidades
60 unidades.
Padrão
Acessível — praticidade e custo-benefício, sem perfil luxuoso, mantendo qualidade construtiva.
Elevador
Prédio com elevador — acessibilidade e conforto que o estoque antigo do entorno não oferece.
Estacionamento
Sem garagem, coerente com o perfil de studios para estudantes.
Amenidades
Sala de estudos (área de convivência com previsão de vidros para ambiente fechado) e lavanderia compartilhada.
Conceito base

Estar em frente à UNESP não é só endereço. É o ativo.

O conceito une a localização imbatível a um produto simples de viver e simples de rentabilizar. Para o investidor, é o melhor negócio de Assis ao lado do campus. Para quem vai morar, é a vida a poucos passos da universidade.

01

Em frente à universidade

Localização em frente à UNESP. O diferencial que nenhum concorrente do centro consegue igualar.

02

Praticidade

Um studio pensado para viver e para alugar sem complicação — pronto para o estudante, fácil de gerir para o dono.

03

Rentabilidade

Entrada acessível, Tabela Zero e demanda garantida de locação pela proximidade do campus. Um bom negócio, não apenas um imóvel.

Direções de mote — pontos de partida
  • ↳Em frente à UNESP. Do seu lado, o melhor negócio.
  • ↳A um passo da universidade. A um passo de um bom negócio.
  • ↳Studios em frente à UNESP. Prático para morar, rentável para investir.
  • ↳O endereço mais estratégico de Assis fica em frente à universidade.
Produto e posicionamento

O que estamos vendendo — e como falamos disso.

Frase de venda
Apartamentos para investidores. Não vendemos studios, fazemos bons negócios.
Percepção-chave
Rentabilidade.
Terminologia
Sempre studio, nunca kitnet.
Diferenciais
Localização em frente à UNESP; preço e condição de pagamento; simples e minimalista.
Foco do slogan
Localização.
Personalidade
Rentável, bonito, prático e seguro.
Linguagem
Direta, objetiva e técnica.
Comercial e estratégia

Uma venda desenhada para investidor.

Preço estimado
≈ R$ 220 mil
Ticket por unidade, dentro do intervalo de R$ 6,4k–R$ 7,7k por m² praticado em compactos novos em Assis.
Condição de pagamento
Direto com a construtora
Entrada + parcelamento até a entrega das chaves, com correção pelo INCC. Sem financiamento da Caixa.
Lançamento
Tabela Zero
Período inicial sem correção, criando senso de urgência e melhor preço para os primeiros investidores.
Corretores
Comissão + gamificação
Modelo com premiação e mecânica de engajamento além da comissão, para acelerar velocidade de venda.
Concorrência mapeada

Compactos novos em Assis: R$ 6,4k a R$ 7,7k por m².

Forte Village
32 a 54 m²
a partir de R$ 345 mil
Studio Light
26 m²
R$ 199.900
Cincon Assis
25 m² · em frente à UNESP
≈ R$ 220 mil
A cidade

Assis não é aposta de boom. É demanda que não seca.

Cidade que cresce, polo regional de 400 mil pessoas e três instituições de ensino superior. Para o investidor de fora, é onde os números sustentam a tese.

104.858
habitantes em 2025, +3,4% desde 2022
~400 mil
pessoas na região que Assis polariza
0,805
IDHM, faixa alta
R$ 46 mil
PIB per capita, 2023
Capital do Paranapanema

Assis é sede da Região Imediata e do CIVAP, consórcio de cerca de 21 municípios e perto de 400 mil habitantes. A cidade polariza saúde, comércio, serviços e educação para toda essa região, e atrai gente de Ourinhos, Marília e do Norte do Paraná. Quem investe aqui entra no centro que abastece 400 mil pessoas, não numa cidade isolada de 100 mil.

Economia diversificada

Dois terços do PIB vêm de serviços. No entorno, o agronegócio forte move cana, soja, milho e pecuária, e Assis é o centro de comércio e serviços desse agro. A cidade ainda é o maior polo de tecnologia do Vale do Paranapanema. Renda de frentes diferentes segura a demanda por moradia. Entre 2006 e 2021, o PIB de Assis teve o melhor desempenho da sua região imediata.

Três universidades

UNESP, FEMA e UNIP na mesma cidade. Fluxo perene de estudante de fora, que é o inquilino do studio. A demanda de locação não depende de ciclo econômico, depende de vestibular. E vestibular tem todo ano.

Valorização imobiliária local: espaço reservado para o dado real de Assis, a levantar com as imobiliárias locais e o histórico de lançamentos da Cincon. Os índices nacionais como o FipeZAP não cobrem a cidade.
Fontes: IBGE (população, IDHM, PIB), CIVAP e dados regionais. Julho de 2026.
Demanda comprovada

A fila de inquilino já existe. Todo ano.

Assis é cidade universitária. A demanda por moradia colada ao campus é estrutural e se renova a cada vestibular.

≈ 1.800
alunos na UNESP Assis
309
vagas novas por ano
R$ 580–650
aluguel atual perto do campus
R$ 800–950
aluguel projetado do studio novo
A base de alunos

A UNESP Assis tem cerca de 1.800 alunos de graduação, mais a pós-graduação em História, Letras, Psicologia e Biociências. A universidade abre 309 vagas novas de graduação por ano no câmpus, e em 2026 estreou o curso inédito de Língua e Cultura Chinesa. O câmpus é dividido com a Fatec de Assis, que soma Gestão Comercial e Gestão da TI. A cidade ainda concentra UNIP e FEMA. Cada vestibular traz uma leva nova de estudantes de fora, sem sazonalidade que zere a demanda. Além da graduação, mestrandos, doutorandos, professores substitutos e visitantes vindos de fora também alugam, o que amplia a base de inquilino além do aluno de 18 a 25 anos.

A escassez que sustenta o aluguel

Nas listas de moradia da UNESP Assis, estudantes procuram república e kitnet perto do campus com urgência, muitos vindos de São Paulo e de outras cidades. A procura supera a oferta colada ao campus. O estoque atual perto da UNESP é antigo e simples, na faixa de R$ 580 a R$ 650 por mês. Um studio novo, com elevador, sala de estudos e lavanderia, a 400 metros do campus, entra bem acima desse teto. O aluguel projetado de R$ 1.100 a R$ 1.400 é estimativa, a validar com o cliente.

Fontes: UNESP, FipeZAP e anúncios locais de locação, julho de 2026. Aluguel do studio novo é projeção, não valor confirmado.
A conta do investidor

Quanto rende. E como se paga.

A rentabilidade tem duas pernas: o aluguel que entra todo mês e a valorização do imóvel. Somadas, é o retorno total. Abaixo, as duas formas de pagamento, apresentadas lado a lado.

Aluguel sobre R$ 220 mil
Aluguel/mêsAluguel/anoYield
R$ 1.100/mêsR$ 13.200/ano6,0% ao ano
R$ 1.200/mêsR$ 14.400/ano6,5% ao ano
R$ 1.300/mêsR$ 15.600/ano7,1% ao ano
R$ 1.400/mêsR$ 16.800/ano7,6% ao ano
Retorno total projetado
  • Aluguel R$ 1.100/mês
    aluguel 6,0% + valorização 7,0% = 13,0% ao ano
  • Aluguel R$ 1.200/mês
    aluguel 6,5% + valorização 7,0% = 13,5% ao ano
  • Aluguel R$ 1.300/mês
    aluguel 7,1% + valorização 7,0% = 14,1% ao ano
  • Aluguel R$ 1.400/mês
    aluguel 7,6% + valorização 7,0% = 14,6% ao ano

Valorização de 7% ao ano é referência nacional para imóveis de um dormitório, o formato de maior valorização do país pelo FipeZAP. É referência, não garantia. O aluguel é estimativa.

O pagamento durante a obra

Direto com a construtora, sem banco. Saldo corrigido pelo INCC. Duas opções de prazo de obra, estrutura de referência de mercado.

Obra de 36 meses
ComponentePesoValorComo paga
Entrada (ato)20%R$ 44.000No fechamento
Parcelas mensais30%R$ 66.00036x de R$ 1.833
Reforços semestrais20%R$ 44.0006x de R$ 7.333, nos meses 6, 12, 18, 24, 30 e 36
Chaves30%R$ 66.000Na entrega
R$ 80.667
Ano 1
R$ 36.667
Ano 2
R$ 36.667
Ano 3
R$ 66.000
Chaves
Obra de 24 meses
ComponentePesoValorComo paga
Entrada (ato)20%R$ 44.000No fechamento
Parcelas mensais30%R$ 66.00024x de R$ 2.750
Reforços semestrais20%R$ 44.0004x de R$ 11.000, nos meses 6, 12, 18 e 24
Chaves30%R$ 66.000Na entrega
R$ 99.000
Ano 1
R$ 55.000
Ano 2
R$ 66.000
Chaves

Até a entrega, o investidor pagou 70%, R$ 154 mil. Sobram os 30% das chaves, R$ 66 mil. A partir daqui, dois caminhos.

Na entrega, dois caminhos

Unidade R$ 220 mil. Financiamento pós-chave a juros de mercado, cerca de 11,5% ao ano.

Modelo A

Paga até a chave

Quita os R$ 66 mil das chaves à vista na entrega. Sem dívida depois. O aluguel vira renda limpa e o retorno é a rentabilidade total acima, inteira. Simples de explicar, sem risco de a parcela passar o aluguel.

Modelo B

Financia o saldo das chaves

Os R$ 66 mil das chaves são financiados a juros de mercado. A parcela cabe com folga na faixa de aluguel de R$ 1.100 a R$ 1.400, então o inquilino paga a parcela.

Saldo (chaves)PrazoParcela/mêsAluguel cobre
R$ 66 mil120 mesesR$ 907Sim
R$ 66 mil150 mesesR$ 809Sim
R$ 66 mil180 mesesR$ 748Sim, com folga

Com parcelamento direto sem juros de banco, a parcela cai ainda mais. Estrutura a confirmar com o cliente.

Por que sair do banco

Com a Selic alta, a renda fixa rende bem hoje. O studio não disputa o número do mês. Ele entrega o que a aplicação não dá.

•

Patrimônio, não saldo

No fim, você tem um imóvel no seu nome. Um ativo real que dá pra ver, morar ou passar adiante. Renda fixa é número na tela que rende e some.

•

Renda com fila na porta

Aluguel todo mês, sustentado por uma demanda que se renova a cada vestibular da UNESP. Não depende de humor de mercado.

•

O juro não fica em 14%

A Selic alta é momento, não regra. O mercado projeta queda ao longo da obra e da locação, e cada corte melhora a posição do imóvel frente à renda fixa.

Personas de compra

Quatro perfis. Uma decisão de compra.

Retratos detalhados dos compradores-alvo do lançamento — construídos a partir do briefing e enriquecidos para guiar identidade verbal, campanha e argumentação comercial. Split confirmado com a Cincon: 80% investidores. A campanha fala primeiro para eles; pais e estudante entram como camadas de apoio.

Retrato ilustrativo — O Investidor
Persona 01
O Investidor
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Mostra o número. Se o aluguel paga a parcela, a gente fecha hoje.”

Comprador principal

O Investidor

Recorrente, prático, orientado a números.

Idade
40–60 anos
Perfil
Homem ou mulher
Classe
B1 · A2 · A1
Região
Assis e região
Ticket
≈ R$ 220 mil
Motivação
Locação para estudantes
Retrato

Empresário ou profissional liberal consolidado, provavelmente dono de outros imóveis para renda. Já passou pela obra de um lançamento antes — sabe ler tabela, sabe o que é INCC e não tem medo de comprar na planta. Enxerga o studio como uma linha na carteira, não como um sonho de morar.

Dia a dia e jornada
  • Acompanha o mercado imobiliário local de perto e conversa com corretores de confiança.
  • Prefere reunião objetiva com tabela na mesa, calculadora e planta em vez de tour comercial.
  • Toma decisão em poucos dias quando o número fecha. Fecha por WhatsApp se preciso.
Gatilhos de compra
  • +Rentabilidade demonstrada em número (yield da locação em frente à UNESP)
  • +Localização em frente ao campus — demanda de aluguel garantida
  • +Tabela Zero: melhor preço no primeiro lote
  • +Entrada + parcelamento direto até as chaves, sem depender de banco
Objeções prováveis
  • −Prazo de obra até a entrega das chaves
  • −Ausência de garagem
  • −Ausência de financiamento da Caixa
  • −Dúvida sobre a demanda real de locação
Canais preferenciais
Indicação de corretorBase própria CinconWhatsApp diretoInstagram do empreendimento
Tom de comunicação

Direto, objetivo e técnico. Fala a língua de negócio: números, retorno e segurança do investimento — não emoção de ‘lar’.

Retrato ilustrativo — O Pai / A Mãe
Persona 02
O Pai / A Mãe
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Em vez de pagar aluguel por quatro anos, a gente sai com o apartamento no nome.”

Comprador secundário

O Pai / A Mãe

Trocando aluguel por patrimônio para o filho.

Idade
40–60 anos
Perfil
Casal ou responsável
Classe
B1 · A2 · A1
Região
Interior e capital de SP
Ticket
≈ R$ 220 mil
Motivação
Filho aprovado na UNESP
Retrato

Pai ou mãe orgulhoso da aprovação do filho, calculando quanto vai gastar de aluguel ao longo do curso. Enxerga a compra como decisão de família: segurança emocional agora, patrimônio depois. Não é investidor por natureza — vira um, quando percebe que o studio se paga.

Dia a dia e jornada
  • Passa fim de semana visitando plantões com o filho e discutindo em casa antes de decidir.
  • Consulta parentes que moram em Assis e busca referências sobre a construtora.
  • Compara mentalmente o valor da parcela com o aluguel que pagaria pelos próximos 4 a 5 anos.
Gatilhos de compra
  • +“Em frente à UNESP”: o filho a poucos passos da aula
  • +Segurança para o aluno morar sozinho pela primeira vez
  • +Economia frente ao aluguel ao longo do curso
  • +Simples e minimalista, fácil de manter à distância
Objeções prováveis
  • −Metragem de 25 m² para o filho morar
  • −Ausência de garagem
  • −“Meu filho vai gostar de morar aqui?”
  • −Prazo de entrega em relação ao início do curso
Canais preferenciais
Vestibular e listas de aprovadosGrupos de pais no WhatsAppIndicação de conhecidosInstagram e Google
Tom de comunicação

Mais emocional que o investidor: segurança, proximidade e cuidado com o filho — sem perder a lógica de ‘bom negócio’, porque é patrimônio, não gasto.

Retrato ilustrativo — O Estudante
Persona 03
O Estudante
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Pai, é do lado da UNESP. Dá pra ir andando pra aula.”

Influenciador da decisão

O Estudante

Filho dos compradores. Não assina — mas move a compra.

Idade
18–25 anos
Perfil
Filho ou filha
Classe
Dependente
Região
Interior e capital de SP, e outros estados
Ticket
Não assina
Motivação
Autonomia + proximidade da UNESP
Retrato

Aprovado ou já cursando a UNESP, vivendo a primeira experiência longe de casa. Quer autonomia, um espaço só dele e vida universitária a poucos passos. É quem aponta o empreendimento para os pais, quem manda a localização no Google Maps e quem tranquiliza a família dizendo ‘aqui é seguro, é do lado da faculdade’.

Dia a dia e jornada
  • Rotina divide-se entre aulas, biblioteca, coworking e encontros com colegas de curso.
  • Mora — ou moraria — em república, mas prefere um espaço próprio, prático e seguro.
  • Consome Instagram, TikTok e vídeos curtos; decide localização olhando mapa e fotos reais.
Gatilhos de compra
  • +Estar a poucos passos da aula
  • +Autonomia: o primeiro espaço só dele
  • +Espaço prático para dormir, estudar e receber colegas
  • +Convivência com outros estudantes no mesmo prédio
Objeções prováveis
  • −Espaço pequeno para receber amigos
  • −Ausência de garagem para futuro carro/moto
  • −“Vai ter barulho? Vou conseguir estudar?”
  • −Comparar com repúblicas mais baratas no curto prazo
Canais preferenciais
Instagram e TikTokGrupos de calouros da UNESPBoca a boca no campusTour em vídeo no plantão
Tom de comunicação

Falar com o filho para mover os pais: mostrar vida universitária, autonomia e proximidade do campus, gerando o desejo que leva a família a comprar.

Retrato ilustrativo — O Professor / Servidor Público
Persona 04
O Professor / Servidor Público
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Eu vejo os alunos procurando onde morar todo ano. Sei que isso aluga.”

Comprador de renda estável

O Professor / Servidor Público

Renda pública estável. Conhece a fila de moradia de dentro.

Idade
30–55 anos
Perfil
Docente ou técnico
Classe
B2 · B1
Região
Assis e região, ou recém-chegado por concurso
Ticket
≈ R$ 220 mil
Motivação
Renda estável ou morar perto do trabalho
Retrato

Professor concursado ou técnico da universidade, com renda pública previsível e cabeça de longo prazo. Vê de dentro o que o investidor de fora só ouve falar: todo início de ano, aluno correndo atrás de moradia perto do campus. Compra o studio como investimento seguro, ou para morar perto do trabalho quando vem de outra cidade. Não é perfil de risco, é perfil de patrimônio e aposentadoria.

Dia a dia e jornada
  • Rotina entre o campus, a pesquisa e a sala de aula, com renda estável mês a mês.
  • Pensa em investimento de baixo risco para complementar a aposentadoria.
  • Cruza todos os dias com alunos e colegas procurando onde morar, não precisa que provem que aluga.
Gatilhos de compra
  • +Renda estável que cabe no parcelamento direto sem aperto
  • +Conhecimento da demanda de perto, dispensa convencimento
  • +Localização em frente ao campus onde ele já vive o dia
  • +Ativo tangível para quem pensa em patrimônio e aposentadoria
Objeções prováveis
  • −Comparação com renda fixa, porque servidor é conservador
  • −Comprometer parcela por anos, mesmo com renda estável
  • −Metragem de 25 m² se pensar em família
  • −Ausência de garagem
Canais preferenciais
Boca a boca no campusE-mail e grupos de servidoresIndicação de colegas investidoresInstagram e Google
Tom de comunicação

Racional, de longo prazo e avesso a risco. Fala de segurança, patrimônio e aposentadoria, não de especulação. Precisa de número honesto, porque compara com renda fixa.

Jornada cruzada das personas

Do desejo do filho ao patrimônio do pai — e à carteira do investidor.

  1. 01
    Desejo

    O filho aprovado quer morar perto da UNESP e aponta o empreendimento.

  2. 02
    Decisão

    Os pais avaliam patrimônio × aluguel e compram a unidade no nome da família.

  3. 03
    Uso

    Durante o curso, o filho mora no studio a poucos passos do campus.

  4. 04
    Renda

    Após a formatura, a família vira investidora e passa a locar a unidade.

A validar na reunião
  • Confirmado com a Cincon: 80% investidor, pais como secundário e morador próprio como marginal. A comunicação foi calibrada para falar primeiro com quem compra por rentabilidade.
  • Referência de mercado: o studio reduziu o ticket e virou porta de entrada do investidor, o que leva à compra de mais de uma unidade por lançamento. Confirmar quantas unidades o investidor recorrente da Cincon costuma levar.
  • Projetamos aluguel de R$ 1.100 a R$ 1.400 e retorno total de 13% a 15% ao ano, somando aluguel e valorização. Confirmar o número que podemos publicar em material de venda.
  • Recomendamos peça específica para o estudante como alavanca de decisão dos pais. Ele não assina a compra, mas pede o imóvel. Aprovar a direção.
Base: Briefing Estratégico Cincon Assis · 18/06/2026. Com export do CRM, os splits passam a ser 100% orientados a dados.