cincon
Construindo bons negócios
Estudo de lançamento · Assis / SP

Em frente à UNESP.
Do seu lado, o melhor negócio.

60 studios de padrão acessível no Portal de São Francisco, colados no campus da UNESP. Um produto simples de viver e simples de rentabilizar — pensado para o investidor que reconhece um bom negócio.

60
unidades
25 m²
área privativa
R$ 220 mil
ticket estimado
700 m
da UNESP
Ficha técnica

O empreendimento

Consolidação do que já foi definido com o cliente sobre o produto físico.

Localização
Assis, SP — em frente ao campus da UNESP. Bairro Portal de São Francisco, Rua Isabel de Oliveira Binato, nº 600 (a confirmar).
Tipologia
Studios de 25 m². Versão Garden: 25 m² + 6,90 m² de área descoberta.
Configuração
Cozinha, banheiro, quarto e espaço para mesa/cadeira. Conceito aberto, adaptável para uma ou duas pessoas.
Unidades
60 unidades.
Padrão
Acessível — praticidade e custo-benefício, sem perfil luxuoso, mantendo qualidade construtiva.
Estacionamento
Sem garagem, coerente com o perfil de studios para estudantes.
Amenidades
Espaço de convivência (área de estudos, com previsão de vidros para ambiente fechado) e lavanderia compartilhada.
Conceito base

Estar em frente à UNESP não é só endereço. É o ativo.

O conceito une a localização imbatível a um produto simples de viver e simples de rentabilizar. Para o investidor, é o melhor negócio de Assis ao lado do campus. Para quem vai morar, é a vida a poucos passos da universidade.

01

Em frente à universidade

Localização em frente à UNESP. O diferencial que nenhum concorrente do centro consegue igualar.

02

Praticidade

Um studio pensado para viver e para alugar sem complicação — pronto para o estudante, fácil de gerir para o dono.

03

Rentabilidade

Entrada acessível, Tabela Zero e demanda garantida de locação pela proximidade do campus. Um bom negócio, não apenas um imóvel.

Direções de mote — pontos de partida
  • ↳Em frente à UNESP. Do seu lado, o melhor negócio.
  • ↳A um passo da universidade. A um passo de um bom negócio.
  • ↳Studios em frente à UNESP. Prático para morar, rentável para investir.
  • ↳O endereço mais estratégico de Assis fica em frente à universidade.
Produto e posicionamento

O que estamos vendendo — e como falamos disso.

Frase de venda
Apartamentos para investidores. Não vendemos studios, fazemos bons negócios.
Percepção-chave
Rentabilidade.
Terminologia
Sempre studio, nunca kitnet.
Diferenciais
Localização em frente à UNESP; preço e condição de pagamento; simples e minimalista.
Foco do slogan
Localização.
Personalidade
Rentável, bonito, prático e seguro.
Linguagem
Direta, objetiva e técnica.
Comercial e estratégia

Uma venda desenhada para investidor.

Preço estimado
≈ R$ 220 mil
Ticket por unidade, dentro do intervalo de R$ 6,4k–R$ 7,7k por m² praticado em compactos novos em Assis.
Condição de pagamento
Direto com a construtora
Entrada + parcelamento até a entrega das chaves, com correção pelo INCC. Sem financiamento da Caixa.
Lançamento
Tabela Zero
Período inicial sem correção, criando senso de urgência e melhor preço para os primeiros investidores.
Corretores
Comissão + gamificação
Modelo com premiação e mecânica de engajamento além da comissão, para acelerar velocidade de venda.
Concorrência mapeada

Compactos novos em Assis: R$ 6,4k a R$ 7,7k por m².

Forte Village
32 a 54 m²
a partir de R$ 345 mil
Studio Light
26 m²
R$ 199.900
Cincon Assis
25 m² · em frente à UNESP
≈ R$ 220 mil
Demanda comprovada

A fila de inquilino já existe. Todo ano.

Assis é cidade universitária. A demanda por moradia colada ao campus é estrutural e se renova a cada vestibular.

≈ 1.800
alunos na UNESP Assis
309
vagas novas por ano
R$ 580–650
aluguel atual perto do campus
R$ 800–950
aluguel projetado do studio novo
A base de alunos

A UNESP Assis tem cerca de 1.800 alunos de graduação, mais a pós-graduação em História, Letras, Psicologia e Biociências. A universidade abre 309 vagas novas de graduação por ano no câmpus, e em 2026 estreou o curso inédito de Língua e Cultura Chinesa. O câmpus é dividido com a Fatec de Assis, que soma Gestão Comercial e Gestão da TI. A cidade ainda concentra UNIP e FEMA. Cada vestibular traz uma leva nova de estudantes de fora, sem sazonalidade que zere a demanda.

A escassez que sustenta o aluguel

Nas listas de moradia da UNESP Assis, estudantes procuram república e kitnet perto do campus com urgência, muitos vindos de São Paulo e de outras cidades. A procura supera a oferta colada ao campus. O estoque atual perto da UNESP é antigo e simples, na faixa de R$ 580 a R$ 650 por mês. Um studio novo, em frente ao campus, entra acima desse teto. O aluguel projetado de R$ 800 a R$ 950 é estimativa, a validar com o cliente.

Fontes: UNESP, FipeZAP e anúncios locais de locação, julho de 2026. Aluguel do studio novo é projeção, não valor confirmado.
A conta do investidor

Quanto rende. E como se paga.

A rentabilidade tem duas pernas: o aluguel que entra todo mês e a valorização do imóvel. Somadas, é o retorno total. Abaixo, as duas formas de pagamento, apresentadas lado a lado.

Aluguel sobre R$ 220 mil
Aluguel/mêsAluguel/anoYield
R$ 800/mêsR$ 9.600/ano4,4% ao ano
R$ 950/mêsR$ 11.400/ano5,2% ao ano
Retorno total projetado
  • Cenário conservador
    aluguel 4,4% + valorização 7,0% = 11,4% ao ano
  • Cenário otimista
    aluguel 5,2% + valorização 7,0% = 12,2% ao ano

Valorização de 7% ao ano é referência nacional para imóveis de um dormitório, o formato de maior valorização do país pelo FipeZAP. É referência, não garantia. O aluguel é estimativa.

O pagamento durante a obra

Direto com a construtora, sem banco. Obra de 36 meses, saldo corrigido pelo INCC. Estrutura de referência de mercado.

ComponentePesoValorComo paga
Entrada (ato)20%R$ 44.000No fechamento
Parcelas mensais30%R$ 66.00036x de R$ 1.833
Reforços semestrais20%R$ 44.0006x de R$ 7.333, nos meses 6, 12, 18, 24, 30 e 36
Chaves30%R$ 66.000Na entrega
R$ 80.667
Ano 1
R$ 36.667
Ano 2
R$ 36.667
Ano 3
R$ 66.000
Chaves

Até a entrega, o investidor pagou 70%, R$ 154 mil. Sobram os 30% das chaves, R$ 66 mil. A partir daqui, dois caminhos.

Na entrega, dois caminhos

Unidade R$ 220 mil. Financiamento pós-chave a juros de mercado, cerca de 11,5% ao ano.

Modelo A

Paga até a chave

Quita os R$ 66 mil das chaves à vista na entrega. Sem dívida depois. O aluguel vira renda limpa e o retorno é a rentabilidade total acima, inteira. Simples de explicar, sem risco de a parcela passar o aluguel.

Modelo B

Financia o saldo das chaves

Os R$ 66 mil das chaves são financiados a juros de mercado. A parcela cabe na faixa de aluguel de R$ 800 a R$ 950, então o inquilino paga a parcela.

Saldo (chaves)PrazoParcela/mêsAluguel cobre
R$ 66 mil120 mesesR$ 907Sim
R$ 66 mil150 mesesR$ 809Sim
R$ 66 mil180 mesesR$ 748Sim, com folga

Com parcelamento direto sem juros de banco, a parcela cai ainda mais. Estrutura a confirmar com o cliente.

Por que sair do banco

Com a Selic alta, a renda fixa rende bem hoje. O studio não disputa o número do mês. Ele entrega o que a aplicação não dá.

•

Patrimônio, não saldo

No fim, você tem um imóvel no seu nome. Um ativo real que dá pra ver, morar ou passar adiante. Renda fixa é número na tela que rende e some.

•

Renda com fila na porta

Aluguel todo mês, sustentado por uma demanda que se renova a cada vestibular da UNESP. Não depende de humor de mercado.

•

O juro não fica em 14%

A Selic alta é momento, não regra. O mercado projeta queda ao longo da obra e da locação, e cada corte melhora a posição do imóvel frente à renda fixa.

Personas de compra

Três perfis. Uma decisão de compra.

Retratos detalhados dos compradores-alvo do lançamento — construídos a partir do briefing e enriquecidos para guiar identidade verbal, campanha e argumentação comercial. Os splits percentuais permanecem como pergunta aberta para a reunião com o cliente.

Retrato ilustrativo — O Investidor
Persona 01
O Investidor
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Mostra o número. Se o aluguel paga a parcela, a gente fecha hoje.”

Comprador principal

O Investidor

Recorrente, prático, orientado a números.

Idade
40–60 anos
Perfil
Homem ou mulher
Classe
B1 · A2 · A1
Região
Assis e região
Ticket
≈ R$ 220 mil
Motivação
Locação para estudantes
Retrato

Empresário ou profissional liberal consolidado, provavelmente dono de outros imóveis para renda. Já passou pela obra de um lançamento antes — sabe ler tabela, sabe o que é INCC e não tem medo de comprar na planta. Enxerga o studio como uma linha na carteira, não como um sonho de morar.

Dia a dia e jornada
  • Acompanha o mercado imobiliário local de perto e conversa com corretores de confiança.
  • Prefere reunião objetiva com tabela na mesa, calculadora e planta em vez de tour comercial.
  • Toma decisão em poucos dias quando o número fecha. Fecha por WhatsApp se preciso.
Gatilhos de compra
  • +Rentabilidade demonstrada em número (yield da locação em frente à UNESP)
  • +Localização em frente ao campus — demanda de aluguel garantida
  • +Tabela Zero: melhor preço no primeiro lote
  • +Entrada + parcelamento direto até as chaves, sem depender de banco
Objeções prováveis
  • −Prazo de obra até a entrega das chaves
  • −Ausência de garagem
  • −Ausência de financiamento da Caixa
  • −Dúvida sobre a demanda real de locação
Canais preferenciais
Indicação de corretorBase própria CinconWhatsApp diretoInstagram do empreendimento
Tom de comunicação

Direto, objetivo e técnico. Fala a língua de negócio: números, retorno e segurança do investimento — não emoção de ‘lar’.

Retrato ilustrativo — O Pai / A Mãe
Persona 02
O Pai / A Mãe
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Em vez de pagar aluguel por quatro anos, a gente sai com o apartamento no nome.”

Comprador secundário

O Pai / A Mãe

Trocando aluguel por patrimônio para o filho.

Idade
40–60 anos
Perfil
Casal ou responsável
Classe
B1 · A2 · A1
Região
Interior e capital de SP
Ticket
≈ R$ 220 mil
Motivação
Filho aprovado na UNESP
Retrato

Pai ou mãe orgulhoso da aprovação do filho, calculando quanto vai gastar de aluguel ao longo do curso. Enxerga a compra como decisão de família: segurança emocional agora, patrimônio depois. Não é investidor por natureza — vira um, quando percebe que o studio se paga.

Dia a dia e jornada
  • Passa fim de semana visitando plantões com o filho e discutindo em casa antes de decidir.
  • Consulta parentes que moram em Assis e busca referências sobre a construtora.
  • Compara mentalmente o valor da parcela com o aluguel que pagaria pelos próximos 4 a 5 anos.
Gatilhos de compra
  • +“Em frente à UNESP”: o filho a poucos passos da aula
  • +Segurança para o aluno morar sozinho pela primeira vez
  • +Economia frente ao aluguel ao longo do curso
  • +Simples e minimalista, fácil de manter à distância
Objeções prováveis
  • −Metragem de 25 m² para o filho morar
  • −Ausência de garagem
  • −“Meu filho vai gostar de morar aqui?”
  • −Prazo de entrega em relação ao início do curso
Canais preferenciais
Vestibular e listas de aprovadosGrupos de pais no WhatsAppIndicação de conhecidosInstagram e Google
Tom de comunicação

Mais emocional que o investidor: segurança, proximidade e cuidado com o filho — sem perder a lógica de ‘bom negócio’, porque é patrimônio, não gasto.

Retrato ilustrativo — O Estudante
Persona 03
O Estudante
Retrato ilustrativo
não representa cliente real

“Pai, é do lado da UNESP. Dá pra ir andando pra aula.”

Influenciador da decisão

O Estudante

Filho dos compradores. Não assina — mas move a compra.

Idade
18–25 anos
Perfil
Filho ou filha
Classe
Dependente
Região
Interior e capital de SP, e outros estados
Ticket
Não assina
Motivação
Autonomia + proximidade da UNESP
Retrato

Aprovado ou já cursando a UNESP, vivendo a primeira experiência longe de casa. Quer autonomia, um espaço só dele e vida universitária a poucos passos. É quem aponta o empreendimento para os pais, quem manda a localização no Google Maps e quem tranquiliza a família dizendo ‘aqui é seguro, é do lado da faculdade’.

Dia a dia e jornada
  • Rotina divide-se entre aulas, biblioteca, coworking e encontros com colegas de curso.
  • Mora — ou moraria — em república, mas prefere um espaço próprio, prático e seguro.
  • Consome Instagram, TikTok e vídeos curtos; decide localização olhando mapa e fotos reais.
Gatilhos de compra
  • +Estar a poucos passos da aula
  • +Autonomia: o primeiro espaço só dele
  • +Espaço prático para dormir, estudar e receber colegas
  • +Convivência com outros estudantes no mesmo prédio
Objeções prováveis
  • −Espaço pequeno para receber amigos
  • −Ausência de garagem para futuro carro/moto
  • −“Vai ter barulho? Vou conseguir estudar?”
  • −Comparar com repúblicas mais baratas no curto prazo
Canais preferenciais
Instagram e TikTokGrupos de calouros da UNESPBoca a boca no campusTour em vídeo no plantão
Tom de comunicação

Falar com o filho para mover os pais: mostrar vida universitária, autonomia e proximidade do campus, gerando o desejo que leva a família a comprar.

Jornada cruzada das personas

Do desejo do filho ao patrimônio do pai — e à carteira do investidor.

  1. 01
    Desejo

    O filho aprovado quer morar perto da UNESP e aponta o empreendimento.

  2. 02
    Decisão

    Os pais avaliam patrimônio × aluguel e compram a unidade no nome da família.

  3. 03
    Uso

    Durante o curso, o filho mora no studio a poucos passos do campus.

  4. 04
    Renda

    Após a formatura, a família vira investidora e passa a locar a unidade.

A validar na reunião
  • Estruturamos o investidor como perfil principal, os pais como secundário e o morador próprio como marginal. Confirmar se o peso bate com as vendas da Cincon.
  • Referência de mercado: o studio reduziu o ticket e virou porta de entrada do investidor, o que leva à compra de mais de uma unidade por lançamento. Confirmar quantas unidades o investidor recorrente da Cincon costuma levar.
  • Projetamos aluguel de R$ 800 a R$ 950 e retorno total de 11% a 12% ao ano, somando aluguel e valorização. Confirmar o número que podemos publicar em material de venda.
  • Recomendamos peça específica para o estudante como alavanca de decisão dos pais. Ele não assina a compra, mas pede o imóvel. Aprovar a direção.
Base: Briefing Estratégico Cincon Assis · 18/06/2026. Com export do CRM, os splits passam a ser 100% orientados a dados.